Решение Арбитражного суда ЯО от 05.03.2007 N А82-14814/2006-10 "СУД ОТКАЗАЛ в ИСКЕ о применении ПОСЛЕДСТВИЙ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ НИЧТОЖНОЙ СДЕЛКИ-соглашения о порядке ВОЗМЕЩЕНИЯ ЗАТРАТ на УЛУЧШЕНИЕ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА"

Архив



АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ области



ИМЕНЕМ Российской Федерации



РЕШЕНИЕ



от 5 марта 2007 г. Дело N А82-14814/2006-10

Арбитражный суд Ярославской области в составе:

судьи Никифоровой Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Никифоровой Л.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Четвертый Порт" к индивидуальному предпринимателю Волкову Сергею Викторовичу, комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля о взыскании 610000 руб.,

при участии:

от истца - Пакина А.В., по доверенности от 16.08.2006, Хисамов Н.Г. - директор,

от ответчика 1 - Лопаткин Е.А., по доверенности от 23.10.2006 от ИП Волкова С.В.,

от ответчика 2 - Татарин М.В., по доверенности N 5 от 09.01.2007 от КУМИ мэрии г. Ярославля,



УСТАНОВИЛ:



ООО "Четвертый Порт", г. Ярославль обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Волкову Сергею Викторовичу с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля о применении последствий недействительности ничтожной сделки-соглашения о порядке возмещения затрат на улучшение арендованного имущества, заключенного между ИП Волковым С.В. и ООО "Четвертый Порт" 05.07.2006, обязав ИП Волкова С.В. возвратить ООО "Четвертый Порт" денежную сумму в размере 610000 руб.

При этом истец сослался на ст. ст. 167, 168, 617 ГК РФ, ст. 23 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", договор аренды недвижимого имущества N 9237-Г от 01.10.2001.

Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля привлечен к участию в деле в качестве соответчика с согласия истца (определение суда от 04.12.2006).

Предприниматель Волков С.В. отклонил исковые требования, сославшись на то, что постановлением мэра г. Ярославля N 5117 от 07.11.2005 было принято решение о продаже нежилых помещений магазина в г. Ярославле, ул. 4-я Портовая, д. 17 посредством публичного предложения, после чего в средствах массовой информации было помещено соответствующее информационное сообщение, в котором содержались все существенные условия продажи магазина, в том числе обязанность нового собственника возместить арендатору затраты по улучшению имущества в определенном размере - 610000 руб. Названное постановление не признано несоответствующим закону. Перечень и объем сведений, предоставляемых в информационных сообщениях при продаже имущества посредством публичного предложения, определяется органом исполнительной власти, принявшим такое решение (ст. 15, ч. 13 п. 4 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"; ст. 16, ч. 13 п. 4 Закона Ярославской области "О приватизации государственного и муниципального имущества, находящегося в собственности Ярославской области" N 26-з от 02.06.2003).

Публичное предложение о продаже является публичной офертой (ст. 23, ч. 2 п. 1 ФЗ-178 от 21.12.2001). в силу ст. 438, ч. 2 п. 1 ГК РФ акцепт должен быть полным и безоговорочным. Истец при имеющейся возможности ознакомиться со всеми документами и условиями, относящимися к предполагаемой сделке, подписал предложенный КУМИ вариант договора купли-продажи, содержащий в том числе и условие о возмещении Волкову затрат, уплатил денежную сумму по договору, подписал с Волковым соглашение о возмещении затрат и уплатил причитающуюся Волкову компенсацию, что означает, что оферта КУМИ была истцом акцептирована.

У истца нет правовых оснований требовать изменения добровольно принятых и фактически исполненных условий договора купли-продажи и соглашения о возмещении затрат.

Оспариваемые сделки купли-продажи магазина и соглашение о возмещении затрат соответствуют требованиям действующего законодательства, истец не указал ни одной нормы права, которой бы эти сделки не соответствовали, поэтому нет оснований и для применения двусторонней реституции.

Включение в договор купли-продажи магазина условия о возмещении затрат Волкову и правомерности порядка определения их размера не имеет отношения к предмету заявленного иска, поскольку определение существенных условий оферты при ее формировании никак не связано с возможными будущими возражениями потенциальных акцептантов. КУМИ принимает решение о продаже самостоятельно, при этом закон не запрещает обременять подобным образом договор купли-продажи; КУМИ связан определенными условиями с Волковым С.В., оговоренными в договоре N 3 к договору аренды. Данное было включено как в условие продажи с аукциона, так и в условия продажи посредством публичного предложения, значит, это и имелось в виду сторонами при подписании соглашения N 3.

В период 2001 - 2002 гг. Волковым С.В. по согласованию с КУМИ за счет собственных средств выполнены в здании работы, соответствующие акты прилагаются. Сметы составлены сторонней организацией, отчетом N 5286-И, ЗАО "Ярославский центр недвижимости" оценил стоимость материальных вложений в 610000 руб. При этом не учитывалась стоимость капитального ремонта и восстановления подвала, восстановление охранно-пожарной сигнализации.

Эти расходы не заявлялись Волковым ко взысканию как компенсированные освобождением от арендной платы в первый год. При этом размер годовой арендной платы в 2001 - 2002 гг. составил 167395 руб. 25 коп., на такую сумму привести магазин в пригодное для торговли состояние невозможно. Дополнительным соглашением к договору арендодатель предусмотрел возможность возмещения произведенных арендатором затрат в соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ.

Сделки совершены сторонами добровольно, в полном соответствии с законодательством. Кроме того, Волков С.В. не является стороной договора купли-продажи помещений магазина, не может быть ответчиком, так как исковые требования истец основывает на незаконности именно договора купли-продажи магазина.

Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля не согласен с исковыми требованиями, сослался на то, что, предусматривая в договоре купли-продажи объекта недвижимости от 31.05.2006 обязанность покупателя имущества заключить с арендатором оспариваемое соглашение, комитет руководствовался ст. 623 ГК РФ и условиями п. 6.6 договора аренды N 9237-Г от 01.10.2001, согласно которым арендатор имеет право на возмещение произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества, в том числе в случае продажи арендованного имущества в порядке приватизации. То обстоятельство, что в п. 6.6 договора аренды говорится лишь об аукционе как способе приватизации арендованного имущества, не может являться основанием для ограничения права арендатора на возмещение понесенных затрат.

В судебном заседании в соответствии со ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 11 час. 45 мин. 14.02.2007.

Рассмотрев материалы дела, суд установил:

Между комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Четвертый Порт" (покупатель) 31.05.2006 заключен договор купли-продажи объекта недвижимости - нежилых помещений NN 1 - 33 общей площадью 512,10 кв. м, 1 этаж, расположенных по адресу: г. Ярославль, ул. 4-я Портовая, д. 17, в соответствии со ст. 23 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" посредством публичного предложения.

Объект продажи обременен договором аренды недвижимого имущества с индивидуальным предпринимателем Волковым С.В. сроком по 19.08.2017.

Согласно п. 2.2.4 покупатель обязан заключить с арендатором объекта продажи соглашение о порядке возмещения ему затрат на улучшение арендованного имущества в размере 610000 руб.

14.06.2006 подписан передаточный акт к договору купли-продажи объекта недвижимости.

18.07.2006 покупателю управлением Федеральной регистрационной службы по Ярославской области выдано свидетельство, серия 76 АА 418826, о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.

Также 18.07.2006 комитет передал покупателю по акту приема-передачи документы, подтверждающие права и обязанности сторон по договору аренды N 9237-Г от 01.10.2001.

05.07.2006 между предпринимателем Волковым С.В. и ООО "Четвертый Порт" подписано соглашение о возмещении затрат на улучшение арендованного имущества.

Платежными поручениями N 3 от 06.07.2006, N 4 от 17.07.2006 истец перечислил на расчетный счет арендатора 610000 руб. в возмещение затрат.

04.10.2006 истец обратился с настоящим иском в суд, потребовав возврата указанной суммы.

При этом истец сослался на то, что в силу ст. 617 ГК РФ после перехода права собственности на помещения от КУМИ к ООО "Четвертый Порт" у арендатора сохраняются только те права, которые вытекают из договора аренды. Право арендатора на возмещение затрат могло бы следовать из условий дополнительного соглашения N 3 к договору аренды, в котором идет речь о внесении в договор о задатке обязанности победителя аукциона до заключения договора купли-продажи возместить арендатору стоимость документально подтвержденных затрат на капитальный ремонт арендуемого помещения.

Поскольку аукцион по продаже нежилых помещений не состоялся, договор о задатке не заключался, КУМИ не вправе вносить условия о возмещении затрат на ремонт в информационное сообщение о продаже имущества посредством публичного предложения, в договор купли-продажи.

Из содержания ст. 23 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" не следует, что в информационное сообщение могут быть внесены произвольные обременения реализуемого имущества. Истец подверг критике представленные документы о затратах на капитальный ремонт. Считает, что договор купли-продажи от 31.05.2006 в части п. 2.2.4, соглашение о возмещении затрат от 05.07.2006 являются ничтожными сделками.

Оценив представленные документы, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению в связи со следующим:

В соответствии со ст. 421, п.п. 1, 4 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 32, п.п. 1, 2 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" в договор купли-продажи государственного и муниципального имущества включаются также иные условия, установленные сторонами такого договора по взаимному соглашению.

Такое условие включено сторонами в договор купли-продажи объекта недвижимости от 31.05.2006, обязывающее покупателя заключить с арендатором объекта продажи соглашение о порядке возмещения затрат на улучшение арендованного имущества в сумме 610000 руб., - п. 2.2.4 договора.

Данное условие не противоречит названному Федеральному закону.

Действия истца по заключению с ИП Волковым С.В. (арендатор) соглашения о порядке возмещения затрат на улучшение арендованного имущества и проведенные по нему платежи на сумму 610000 руб. осуществлены истцом во исполнение договора купли-продажи объекта недвижимости.

При этом суд не принимает ссылку истца относительно того, что подтверждающие размер затрат документы были получены им после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, а также возникшие сомнения (несогласие) по поводу этих документов как не соответствующие ст. 424, п. 1 ГК РФ, согласно которой, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Норма ст. 617, п. 1 ГК РФ, на которую сослался истец, направлена на защиту прав добросовестного арендатора.

В силу данной нормы Закона переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно-наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Пунктом 4 ст. 32 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" установлено, что право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество.

Таким образом, условия дополнительного соглашения N 3 к договору аренды N 9237-Г от 01.10.2001, на которые ссылается истец в исковом заявлении, регулируют отношения будущего времени (для истца - с момента перехода права собственности, изменения наименования арендодателя) и не касаются рассматриваемого спора.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 167 - 170, 110 АПК РФ, суд



РЕШИЛ:



В иске отказать.

Взыскать с ООО "Четвертый Порт", г. Ярославль в федеральный бюджет 2000 руб. госпошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано.



Судья

Л.А.НИКИФОРОВА









Региональное законодательство Следующий региональный документ,  правовая интернет библиотека







Новости

Партнеры

Разное

Рейтинг@Mail.ru